ОСББ - перспективи управління, або - «вільне плавання»

Серед 9 сотень законопроектів, включених до порядку денного поточної сесії Верховної Ради, ЖКГ безпосередньо стосуються трохи більше 20, тобто близько 2%. Приблизно така ж кількість проектів з ЖКГ пов'язано побічно - це проекти, що регулюють діяльність підприємств комунальної власності, земельні відносини, постачання енергоносіїв, створення ринку газу і т. п.  Про це йдеться у статті інформаційного порталу «Днепропетровская Панорама»

Але навіть у такому мізерному переліку знайшлося місце для різноманітних і екзотичних законопроектів. Якщо справа дійде до їх розгляду і прийняття, в Україні багато чого зміниться: повстануть «з попелу» житлово-комунальні інспекції, стартує система моніторингу споживання та оплати комунальних послуг, ОСББ отримають статус колективного споживача ЖКП, а комунальники позбудуться права на позасудове відключення неплатників, з'явиться база для розвитку міських електричок, будуть введені паркувальні талони, а за купівлю чи користування краденими водопровідними люками будуть саджати на термін до 5 років. Але всі ці проекти з невизначеними або сумнівними перспективами.

На відміну від них у проекту №1565 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» перспективи ясні і багатообіцяючі. І справа тут не тільки в тому, що це один з двох урядових проектів (поряд з проектом нового Закону «Про житлово-комунальні послуги»), які, на думку Кабміну, принципово змінять ситуацію у сфері управління багатоповерхівками. І не в тому, що в проекті №1565, по суті, міститься «два в одному», так як він переписує набіло закон про ОСББ (при цьому виходячи за рамки заявленої теми і, тим самим, порушуючи правила законотворчості).

Держава вмиває руки

Головною рушійною силою законопроекту є прагнення до повного роздержавлення житлово-комунальної сфери і зняття з держави зобов'язань з фінансування та утримання багатоквартирних будинків. Простіше кажучи, жителів багатоповерхівок хочуть відправити у «вільне плавання» разом з їх проблемами та будинками, які потребують капітальних ремонтів і модернізацій, тим більше що де-факто житлофонд і так знаходиться в «вільному плаванні».

Ідея ця не нова, тому не дивно, що немає новизни й у положеннях проекту №1565. Багато з них слово в слово скопійовані з проекту № 3793 «Про особливості власності у багатоквартирному будинку» часів прем'єрства Азарова, (різниця лише в тому, що то був депутатський проект, а тепер - урядовий). Деякі нововведення проекту №1565 своїми коренями сягають ще глибше і мають полуторадесятилетний стаж «бродіння» в парламенті.

Однак символічно інше. Головне науково-експертне управління Верховної Ради вже півтора року твердить про те, що приймати проект у запропонованому вигляді не можна. Щодо депутатського проекту 2013 року парламентські експерти були категоричні і рекомендували відхилити його. Щодо теперішнього доопрацьованого проекту експерти пом'якшили свою позицію, але і його запропонували не приймати, а відправити на кардинальне доопрацювання. Тим не менш, Верховна Рада схвалила проект №1565 в першому читанні. А це означає, що мрія про зняття з держави відповідальність за стан житлового фонду як ніколи близька до реальності. І вступити в силу нові-старі поправки можуть вже 1 липня 2015 року - це передбачено документом.

Не голоси важливі, а метри

Ключове нововведення проекту №1565 - революційна зміна системи прийняття рішень щодо управління багатоповерхівками. Сьогодні законодавством передбачена тільки одна форма колективного управління - за допомогою ОСББ. При цьому в основу прийняття рішень покладено простий арифметичний принцип: одна людина - один голос. При створенні ОСББ кожен власник житла на установчих зборах має один голос незалежно від розміру та кількості приміщень, якими він володіє. А саме установчі збори вважаються правомочними, якщо в ньому бере участь більше половини власників житла. Рішення на зборах учасників ОСББ приймаються за такою ж схемою.

Проект №1565 цю схему ламає, а замість неї встановлює систему голосування «метрами»: наділяє власників житла кількістю голосів, пропорційною загальній площі квартир та нежитлових приміщень, якими власник володіє. А в будинках без ОСББ - прямо прив'язує прийняття рішень до «метражу» житла учасників зборів. По суті, законотворці запропонували перетворити багатоповерхівки у своєрідні акціонерні товариства, в яких все вирішує розмір пакета акцій. Тільки акції проект замінює «метрами».

Зрозуміло, що власникам звичайних квартир нововведення не обіцяє ніяких бонусів і переваг. А ось «мажоритарні акціонери», власність яких в багатоповерхівках вимірюється сходовими майданчиками, поверхами, блоками і під'їздами, можуть істотно виграти. У разі прийняття проекту, у них з'явиться більше можливостей як для проштовхування потрібних рішень, так і для їх блокування.

Щоправда, проект №1565 містить цілий ряд норм, що захищають мешканців багатоповерхівок від перегинів голосування «метрами». Так, для ОСББ проект передбачає, що при знаходженні «в одних руках» більше 50% площі житлових та нежитлових приміщень голосування проводиться по-старому - за принципом «один учасник - один голос». При цьому будь-яке рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини співвласників нерухомості, а для прийняття важливих рішень (про розмір квартплати, проведення капремонтів, будівництво господарських споруд тощо) необхідна згода 75% співвласників. На довершення до всього, проект дозволяє ОСББ прописувати в статутах альтернативні способи підрахунку голосів.

Подолати - легко і просто!

От тільки не факт, що ці обмеження стануть надійним заслоном від зловживань. Ліміт у 50% «метражу» легко обходиться розподілом нерухомості між членами сім'ї або пов'язаними особами, про яких у проекті не сказано ні слова. У виконанні вимоги про голосування 50% співвласників квартир теж немає нічого неможливого, особливо в невеликих будинках. А у великих будинках з необхідною кількістю жителів, як правило, можна домовитися - успішний досвід «задобрювання» виборців продуктовими наборами та іншими скромними матеріальними благами це наочно підтверджує.

Більш того, для режиму безпосереднього управління будинку (тобто без створення ОСББ або залучення управителя), прописаного в проекті №1565, процедура прийняття рішень обмежена голосуванням «метрами», і лише при концентрації у кого-небудь із співвласників більше 50% «метражу» потрібне схвалення рішення половиною співвласників.

Разом з тим, можливості блокування рішень у будинкових мажоритарників при прийнятті проекту в обох випадках зростуть. В ОСББ - при підрахунку голосів, а в будинках «на самоврядування» - безпосередньо при прийнятті рішень. У зв'язку з чим виникає питання, навіщо взагалі город городити і впроваджувати принципи управління акціонерними товариствами в житловій сфері? Тим більше, що для демонстрації «блиску й убогості» цієї моделі управління далеко за прикладами ходити не треба: події навколо «Укрнафти» у всіх на слуху. Звичайно, багатоквартирний будинок - не нафтова компанія, а власників критично великих пакетів «метрів» на житловому ринку не багато. Але суть від цього не змінюється. Кабмін пропонує ранжувати співвласників квартир за майновою ознакою, що, м'яко кажучи, неправильно.

Експлуатації заради, а не прибутку

Взагалі, ідея про підрахунок голосів мешканців багатоповерхівок «метрами» виникла ще у 1999 році. Її прихильниками виступили депутати-розробники альтернативних проектів законів про ОСББ №3211 і №3211-1. Парламентські експерти цю ідею тоді ж забракували, обґрунтувавши свою позицію тим, що ОСББ створюються з метою представництва спільних інтересів учасників та для експлуатації майна, що перебуває у спільній власності, а не для отримання прибутку.

З тих пір пройшло вже 15 років, але контраргументи не втратили своєї актуальності. Тим не менш, «метражні» норми періодично «спливають» у різних законопроектах. Зокрема, прив'язка до метражу містилася у первісній версії проекту №8474, який в 2012 році мало не став законом і «зійшов з дистанції» лише після того, як Президент наклав на нього вето. На цей раз, проти спірного нововведення виступило Головне юридичне управління парламенту. Воно прийшло до висновку, що голосування «метрами» суперечить статті 24 Конституції, згідно з якою всі громадяни рівні перед законом і положеннями Цивільного кодексу про спільне володіння спільною власністю у багатоповерхівках. І це при тому, що проект №8474 пропонував точкове «метражное» нововведення - при прийнятті ОСББ лише найбільш важливих рішень. Тепер же прив'язка до площі нерухомості у проект закладено тотальна - при прийняття більшої частини рішень. Так що і наслідки зміни системи голосування можуть бути більш глобальними.

Не метром єдиним

На жаль, «метражні» нововведення - не єдині, і, можливо, не найбільш резонансні спірні норми проекту №1565. Система управління будинками без ОСББ і керуючих прописана в ньому фактично «для галочки»: у запропонованому вигляді вона не життєздатна і лише створює додаткові можливості для махінацій. Діяльність керуючих він також не регламентує, так як цьому присвячений проект-сателіт Закону «Про житлово-комунальні послуги». Нововведення, що стосуються ОСББ, закривають не всі існуючі прогалини в законодавчому регулюванні. При цьому власників житла проект ставить перед непростим вибором між створенням ОСББ та запрошенням керуючого. На роздуми він відводить всього рік.

Проте останні дані, оприлюднені Мінрегіоном, великого оптимізму не вселяють. Станом на 1 березня в Україні налічувалося 16558 ОСББ (це менше 7% від загальної кількості багатоповерхівок з урахуванням поверховості будинків низької: від 2 до 5 поверхів). За перші два місяці 2015 року в країні створено 52 ОСББ. Приватних підприємств з утримання житлового фонду зараз трохи більше 500. Ця статистика - не від гарного життя, і бурхливого розвитку самоврядування у житловій сфері. Кому стане краще, якщо нові ОСББ та керуючі контори в багатоповерхівках з'являться «з-під палиці»?